Le Guide du Prêt Immobilier

 

 

Les banques généralistes:

Ce sont les établissements bancaires qui tirent leur valeur ajoutée :   D’une part, de la gestion des comptes notamment des flux financiers, des frais de gestion, et des placements et, d’autre part, de la distribution de crédits immobiliers et de crédit à la consommation.

 

Les banques spécialisées:

Ce sont les établissements bancaires qui ne proposent que la mise en place de prêts immobiliers. A l’inverse des banques généralistes, elles ne demandent donc pas de domiciliation bancaire aux personnes qui font appel à leurs services pour financer leur investissement immobilier.                                                         .

La mise en place d’un prêt immobilier n’est pas une action que l’on réalise quotidiennement. Cette démarche reste délicate et fastidieuse. Notre expertise, notre professionnalisme et la proximité de votre courtier local vous aideront à faire le choix le plus judicieux sur les différentes options que vous offrent les établissements bancaires. Votre courtier vous éclairera aussi sur les contreparties que vous exigeront les banques.

Ce site vous permet dans un premier temps de retrouver les définitions du vocabulaire lié au crédit avec le lexique, de réaliser des simulations de prêt immobilier et du prêt à taux 0%.

Notre travail sera de mettre en concurrence nos partenaires bancaires et de trouver le meilleur financement pour votre projet immobilier. Parce que la moindre négociation de taux représente plusieurs milliers d’Euros d’économie en coût de prêt immobilier, parce que nous prenons conscience de la confiance que vous nous témoignez en faisant appel à nos services, nous mettrons tout en œuvre pour vous obtenir le meilleur taux de crédit immobilier et le meilleur rapport qualités/prix des assurances de crédit immobilier.

 

Caution ou hypothèque : Un aspect obligatoire de votre crédit

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. En cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.
Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :

L’hypothèque : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des hypothèques).

L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière),

La société de cautionnement : les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques),
La caution "mutuelle fonctionnaire" : c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires exerçant certaines activités particulières (recherche, etc.).
Exemple de coûts (estimations)
Dans le cas d'un prêt d'un montant de 150 000 € :
Les frais d'hypothèque s'élèveront à 2 434 €,
Les frais d'inscription en privilège de prêteur de deniers s'élèveront à 1 017 €,
et les frais de caution à 1815 €, dont une partie peut être remboursable ( 1114 € ) soit un coût de 702 €

Caution ou hypothèque - L'hypothèque:

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens, sans que le propriétaire en soit privé.
Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé.
Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

IMPORTANT

l'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien,
le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.
Caution ou hypothèque - L'inscription en privilège de prêteur de deniers

L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (ou "IPPD"), proche de l'hypothèque, porte uniquement sur des biens anciens et elle est prise au profit de l'emprunteur.
Elle ne peut pas être utilisée pour :

les ventes sur plan (vente en l'état futur d'achèvement),
des travaux
pour la construction d'une maison individuelle.
L'IPPD est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

IMPORTANT

Comme l'hypothèque, l'IPPD doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrite à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente,
L’IPPD prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier,
en cas de problème financier, le fonctionnement de l'IPPD sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.
Dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer des frais de mainlevée d'hypothèque ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers ?
La mainlevée* est, pour résumer, un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt.
Cette mainlevée est automatique et sans frais 2 ans après le terme normal du prêt. Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'IPPD car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé.
Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.

EXEMPLE

Si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 €).
Si vous gardez ce bien 2 ans après l'échéance du prêt (c'est-à-dire 17 ans), vous n'aurez pas à payer de frais de mainlevée.

IMPORTANT

la radiation de l'hypothèque se fait auprès du Conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.
Compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée et du montant élevé de ses frais, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèque ou de l'IPPD, il faut inclure immédiatement les frais de mainlevée. Toutefois, nous vous rappelons que les frais de mainlevée seront dus uniquement si la garantie est levée.
* De manière exhaustive, la mainlevée est le document par lequel une personne qui a fait procéder à une saisie-attribution, à une inscription hypothécaire, à une mesure conservatoire (c'est-à-dire une sûreté ou une garantie) ou à une mesure d'exécution portant sur des biens de son adversaire, déclare y renoncer, généralement après avoir été payée par le débiteur qu'elle a poursuivi.
Le terme mainlevée s'applique également à la mesure qui met fin à un régime de protection telle qu'une curatelle, une tutelle ou une mesure de placement.                                            .
La mainlevée est parfois automatique et s'opère sans qu'il soit besoin de l'opérer lorsque, par exemple, la loi prévoit que l'inscription qui la rend opposable au tiers se périme. Tel est le cas désinscriptions hypothécaires qui font l'objet d'une mainlevée dès que la dette est payée.

La société de cautionnement:

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est intéressant pour les clients et porteur pour les banques.
La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :
d'une contribution à un Fonds mutuel de garantie, qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

IMPORTANT: à la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.
A noter que le taux de restitution du Fonds mutuel de garantie est un taux non contractuel qui varie tous les trimestres.
Attention, ces chiffres sont également donnés à titre indicatif. Les simulations sont réalisées avec le taux de restitution appliqué pour les mainlevées reçues entre le 01/10/2011 et le 31/12/2011, sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure.

 

Prêt immobilier : taux fixe ou révisable ?

Taux révisables : comment ça marche ?

Tout d'abord, il faut rappeler que les taux variables sont indexés sur certains taux des marchés financiers à court terme :
Euribor 3 mois,
Euribor 1 an,

Auxquels les banques rajoutent une marge comprise entre 1 % et 1,5 %.Optez toujours pour des taux "capés" : pour éviter les trop fortes hausses de taux pénalisant les ménages, les banques proposent des taux plafonnés dit "capés". Un cap de 1 signifie que le taux de 3 % annoncé sur 20 ans (taux Euribor + marge de la banque, hors assurance) ne pourra pas dépasser 4 %, et ce, même si les taux augmentent davantage. Ainsi, vous savez combien vous devrez verser au maximum chaque mois.

A NOTER : on peut constater que les mensualités des prêts à taux variables ne bougent pratiquement pas la première année, voire les deux premières années.
Or, les deux premières années, les mensualités sont composées à 60 % d'intérêt, par conséquent : avoir un taux inférieur de 0,70 % à un taux fixe représente une économie substantielle qui rendra l'opération avantageuse par rapport à un taux fixe, et ce même si les taux sont à la hausse après deux ans.
Profitez des 10 jours de réflexion (minimum obligatoire) après réception de l'offre de prêt pour bien comprendre les conditions de votre contrat.
Vous devez impérativement prendre la mesure de tous les risques en cas de remontée des taux et vous assurer que, le cas échéant, vous serez en mesure de payer la mensualité maximum.

Faut-il convertir un taux révisable en taux fixe aujourd'hui ?

Si le taux d'intérêt qui vous est appliqué actuellement sur votre taux révisable se situe au-delà de 3,50 %, il peut être intéressant de le convertir en taux fixe. Le choix d'un prêt à taux fixe est d'autant plus intéressant qu'il vous apporte la sécurité et la lisibilité pour votre budget.
À l'inverse, le niveau actuellement bas des taux variables peut amener certains emprunteurs ayant emprunté au moment où les taux étaient aux alentours de 5 % à être tentés de convertir leur taux fixe en taux variable... Mais, les taux variables étant actuellement bas avec un risque élevé de remonter rapidement, nous vous conseillons d'opter pour un taux fixe.
En outre, convertir son prêt entraîne des frais dont il faut tenir compte dans le calcul de la rentabilité d'une telle opération...

Prêt immobilier : taux fixe ou révisable ?

Bilan

Vous cherchez :
la sécurité de votre budget, la transparence de votre taux et la stabilité de vos charges : empruntez à taux fixe, actuellement en baisse.
des mensualités plus faibles sur les premières années de votre crédit pour respecter votre endettement : vous pouvez opter pour un prêt à taux révisable fixé pendant 2 ans.

ATTENTION : actuellement au plus bas, les taux de court terme des marchés financiers risquent de remonter, entraînant également une hausse des taux variables qui pourraient rapidement atteindre leur "cap" et devenir supérieurs aux taux fixes. En outre, choisir un taux fixe privilégie toujours la sécurité et la stabilité de vos charges puisque les mensualités seront constantes sur toute la durée du crédit.

Quels montant et durée de prêt ?

Vous avez envie de devenir propriétaire, d'investir pour préparer votre retraite ? Avant de trouver votre bien immobilier il vous faut établir un plan de financement tenant compte de vos revenus et de vos charges.
Vous saurez alors quel montant vous pouvez emprunter et sur quelle durée.
Ajoutez à cela votre apport et vous connaîtrez la valeur du bien que vous pouvez acquérir.

L'importance d'avoir un apport personnel

Vous voulez acheter ? Sachez qu'avoir un apport sera un véritable atout pour votre dossier et qu'il pourra en outre vous permettre de bénéficier dans certains cas d'un taux de crédit plus faible... De plus, actuellement, les banques demandent généralement au minimum 10 % d'apport personnel notamment pour financer les frais divers (frais de notaire et de garantie mais pas les frais d'agence qui sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente).

Les frais de notaire représentent :

Environ 7 % de la somme totale sur un logement ancien
Environ 3 % sur un logement neuf
Pour un logement ancien d'environ 150 000 €, les frais de notaire s'élèveront à environ 9 800 €.

L'apport personnel au sens propre du terme est constitué de l'épargne existante :

Épargne bancaire (CEL, PEL, livrets bancaires, PEA, assurance vie...),
Plan d'épargne entreprise (net d'impôt en cas d'achat immobilier),
Dons familiaux,
Prêts familiaux (avec ou sans intérêts),
Plus-value sur la revente d'un précédent logement.

BON A SAVOIR : sont considérés également comme de l'apport les prêts dits aidés :

Le prêt 1 % employeur,
Le prêt épargne logement,
Le prêt à taux zéro,
Les prêts départementaux, etc.
Dans le cas d'un investissement locatif ou d'un prêt pour travaux, la banque pourra accepter de financer l'intégralité de l'opération. Vous n'avez pas d'épargne disponible? N'ayez pas d'inquiétude si vous êtes jeune et que vous n'avez pas encore d'épargne, votre situation est compréhensible. Les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Le cas échéant, un versement d'épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive.

 

Les principaux prêts réglementés :

 

Le PTZ+ accessible sous conditions aux investisseurs dans l’ancien:

Suite à la demande de la Commission des Finances du Sénat, un arrêté du 3 mai 2012 permet aux investisseurs débutants de profiter des avantages du PTZ+ s’ils ont acheté un bien ancien. Il faut néanmoins qu’ils le remettent à neuf en effectuant de lourds travaux de rénovation pour le rendre habitable.

Les conditions à respecter:

Le PTZ+ ne concerne en théorie que les habitations neuves ou les logements sociaux cédés à leurs occupants. Pour qu’un bien soit considéré comme neuf, il faut que son permis de construire date de 5 ans maximum ou que des travaux aient été réalisés dans un logement ancien pour le rénover.

Les chantiers de rénovation doivent porter sur l’ajout ou le remplacement de la moitié au minimum des fondations, des planchers porteurs, des murs porteurs intérieurs ou extérieurs. Les travaux peuvent aussi consister en l’amélioration de la résistance des charpentes et enfin en l’ajout ou le remplacement de plus de la moitié de la façade (et non pas en son ravalement).

Le décret précise aussi que le remplacement des planchers ou de la tuyauterie, l’installation des appareils sanitaires et de l’électricité, la pose des huisseries extérieures ou encore la mise en place d’équipements de chauffage (en métropole uniquement) entrent également dans le cadre du PTZ+.
Enfin, la TVA appliquée sur les travaux doit être de 19,6% et non pas de 7%.

Qui peuvent effectuer la demande du PTZ+:

Les propriétaires, les locataires ou encore les emprunteurs employés peuvent souscrire au PTZ+. Ces derniers peuvent être des gardiens d’immeubles par exemple et ils doivent dans ce cas fournir un bulletin de paie, un contrat de travail et une attestation venant de l’employeur.

L’arrêté prévoit un modèle d’attestation sur l’honneur qui doit être visé et signé par le vendeur ou l’acheteur de l’immeuble. Ce document comporte les renseignements sur le bien à rénover ainsi que les types de travaux qui doivent y être réalisés.

 

Le prêt conventionné:

C'est un prêt à taux d'intérêt réglementé, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Il donne la possibilité à l'emprunteur, sous certaines conditions d'obtenir l'Aide personnalisée au logement (A.P.L).
 
Le prêt accession sociale (PAS):

C'est un prêt immobilier réservé aux personnes qui achètent ou améliorent leur résidence principale et dont les ressources sont inférieures à un plafond défini.

 

Le prêt 1% Employeur:

Sous le nom de 1% employeur se cachent en réalité deux types d’avantage fixés librement par l’employeur : des locations à des taux préférentiels ou des prêt au taux de 1,5% environ hors assurance. Vous devez vous adresser à votre employeur ou à l’organisme collecteur de cette cotisation pour votre employeur (OCIL, APEC, GIC, GIPEC ….) pour savoir si vous pouvez en profiter et dans quelles conditions.

 

Les principaux prêts classiques proposés par les banques :

 

Le prêt amortissable à taux fixe:

D’une grande simplicité, c'est le type de prêt le plus pratiqué en France. Tout est fixé d'avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. Il n’y a aucune surprise.

 

Le prêt amortissable à taux variable:

Le prêt à taux variable est un pari sur l'avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s'ils augmentent. Le taux du prêt baisse et augmente en même temps que les taux du marché. 
Il existe cependant des dispositifs qui permettent de sécuriser et de prévenir les variations de taux : 

 

Le taux variable Capé :

Il permet de fixer des limites d’augmentation et de diminution du taux
Dans de nombreux cas, votre offre de prêt vous permet de passer à un taux fixe.


Le prêt relais:

Il s'agit d'un prêt intermédiaire qui permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu son logement actuel.

 

Prêt in fine:

Le fonctionnement  fiscal :

Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer :
En sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Scellier, l’emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier (selon des règles fiscales strictes).

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal :
Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt, avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.

Le prêt in fine est destiné aux investisseurs locatifs. Il leur permet de réduire le bénéfice foncier et donc de diminuer le montant de leur imposition. Des montages très pointus et personnalisés pourront vous être proposés en fonction de votre situation fiscale et financière. La fiscalité étant un domaine très particulier, chaque situation doit s’analyser de manière spécifique.

 

Le prêt relais - crédit relais:

Le crédit relais sert principalement à profiter d’une avance de la banque avant que votre apport soit constitué par le produit d’une revente programmée d’un bien que vous possédez.

En effet, dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d’en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le crédit relais permet alors de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité, et de faire coïncider naturellement vente et achat des deux biens immobiliers.
Deux types de crédit relais existent : le crédit relais "sec", consenti pour un ou deux ans, et le crédit relais, jumelé à un prêt immobilier sur le long terme.
Pour chacun d’entre eux, la durée du prêt relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente. Pendant la durée du crédit relais, vous ne remboursez que les intérêts, le capital sera remboursé à la revente du bien. Pour l’emprunteur se présentent alors deux options de remboursement.

Soit l'emprunteur rembourse les intérêts mensuellement, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse au niveau du coût global mais aussi plus lourde à supporter, car l’emprunteur doit faire face aux charges mensuelles de remboursement de son prêt immobilier à titre principal pendant cette période.

Soit il rembourse le tout, intérêts et capital en différé, lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles donc, mais attention : au final la facture peut être plus lourde si l’établissement prêteur prévoit des frais pour le différé de paiement.

A titre d’exemple pour un prêt relais qui dure 6 mois.
Montant de votre achat : 400.000 €
Montant de la vente de votre bien immobilier : 300.000 €
La banque prendra en compte 70 % de la valeur pour le prêt relais : 300.000 € x 70% = 210.000 € = montant du prêt relais.
Montant du prêt complémentaire : 400.000 € - 210.000 € = 190.000 €
Taux d’intérêt du prêt relais : 3.50 %
Intérêts du prêt relais pendant 6 mois : 3.50 % / 12 X 2100 = 612 euros par mois.
Sur 6 mois : 612 € x 6 = 3674 € à régler mensuellement ou d’un coup lors de la revente de votre bien immobilier, objet du prêt relais.

Avantages et inconvénients des deux crédits :

Le crédit relais « sec » : jugé trop onéreux, la plupart des banques ne le proposent plus. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient prohibitif. 
Le crédit relais jumelé à un long terme : Il s’agit d’un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est versé sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit de la nouvelle acquisition et ce, sans pénalité. Autre avantage : le taux d’intérêt de ce prêt est inférieur à celui d’un prêt relais sec.
Attention ! En cas de vente pour cause de mobilité professionnelle ou perte d’emploi liée à un plan social, les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à 1% sur un an, renouvelable une fois. Ce prêt couvre 70% de la valeur du bien à vendre (dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82 500 € dans les autres régions).

Petite astuce concernant la garantie prise sur le crédit relais.

Généralement, les banque prennent des garanties (hypothèque ou caution) qui occasionnent des frais. En ce qui concerne, le prêt relais, ces frais sont ne sont pas nécessaires car le prêt ne dure que quelques mois. 
Dans ces conditions, certaines banques acceptent de ne pas prendre de garantie et se limite à une promesse d’affectation hypothécaire en cas de problème de vente du bien, adossé au prêt relais. Cela évite ainsi des frais de garantie.

Autre astuce pour le crédit relais :

l’assurance peut être moins chère sur cette partie de crédit car le risque n’est pas le même que sur celui qui dure plusieurs dizaine d’année. Dans ces conditions, il ne faut pas hésiter à négocier le prix de l’assurance sur ce prêt. Certains emprunteurs souhaitent ne pas être assurés sur ce type de prêt, mais c’est à leur risque et péril si la banque accepte de ne pas prendre d’assurance sur cette ligne de crédit.

 

Plan Epargne Logement (PEL / CEL):

Logement neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire
Montant et durée du prêt varient en fonction de la somme des intérêts acquis durant la phase d'épargne
Pas de frais de dossier
Pas de pénalités en cas de remboursement anticipé
Le PEL (plan épargne logement) est un placement d'épargne sous forme de compte dont le but est de bénéficier, après une période d'épargne d'au moins quatre ans, d'un prêt immobilier à des taux avantageux.

Quel projet peut-on financer avec un Plan Epargne Logement (PEL)?

Le prêt épargne logement permet de financer la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il peut s'agir d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Dans le cas d'une résidence secondaire, le logement concerné doit obligatoirement être neuf.

Le prêt PEL peut aussi financer des travaux, l'achat d'un parking ou d'une place de stationnement proche du lieu d’habitation, l'achat de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Fonctionnement du Plan Epargne Logement (PEL)

Tout d’abord, vous devez ouvrir un Plan d’Epargne Logement (PEL) sur lequel vous vous engagez à verser tous les mois une certaine somme d’argent. Votre taux de rendement (actuellement 2,50%) est fixé lors de la souscription pour toute la durée de votre épargne, en fonction des taux obligataires à court et moyen terme au moment de la souscription. Il ne pourra toutefois pas être inférieur à 2.50%.
La durée maximale d’un Plan Epargne Logement (PEL) est de 10 ans.

À l'issue des quatre premières années d'épargne, vous pouvez  choisir d'utiliser votre Plan Epargne Logement (PEL) pour votre prêt immobilier, de le clore ou encore de le proroger.
En effet, votre Plan Epargne Logement (PEL) vous donne droit à un prêt épargne logement dont les conditions d'emprunt sont déterminées à la souscription du PEL.

Pour les PEL ouverts avant le 1er mars 2011, lors de la souscription d’un prêt épargne logement, une prime d'Etat vous est versée qui porte la rémunération de votre Plan Epargne Logement (PEL) à 3.50%.

Pour les PEL ouverts après le 1er mars 2011, lors de la souscription d’un prêt épargne logement, la prime d’Etat ne sera accordée que lorsque votre prêt immobilier sera supérieur à 5000€. Afin de privilégier les projets écologiques, le montant de la majoration sera plafonné à 1525€ pour un « projet immobilier vert » et 1000€ pour les autres projets.
Le montant de votre prêt immobilier sera déterminé en fonction des intérêts perçus pendant la phase d’épargne de votre PEL et de la durée de prêt souhaitée.

Pour connaître vos droits à prêt immobilier, rapprochez-vous de votre banque qui pourra vous fournir une simulation.

Montant, durée et taux du prêt immobilier

En fonction des droits de prêt acquis durant la période d'épargne, la durée du prêt peut varier de 2 à 15 ans.
Le montant du prêt est calculé en fonction des intérêts perçus pendant la phase d’épargne ainsi que de la durée du prêt. En fait, le total des intérêts acquis pendant la phase d'épargne est multiplié par 2.5 pour un prêt immobilier classique et 1.5 pour l’acquisition de parts de SCPI. Ce montant correspondra alors au total des intérêts que vous aurez à payer durant votre phase de prêt. Finalement, c’est en répartissant le montant des intérêts à payer sur la durée choisie que le montant de votre prêt sera calculé.

Ainsi, plus le prêt s'effectue sur une courte durée, plus le montant peut être élevé sans pouvoir dépasser 92 000 €.
Évidemment, plus le prêt épargne logement est important sur une faible durée plus les mensualités sont élevées et rendent difficiles la compatibilité avec un autre prêt immobilier; c’est pourquoi nous vous conseillons d’utiliser le système du prêt à palier. Les Plans Epargne Logement (PEL) ouverts depuis le 1er Août 2003 permettent d'effectuer un prêt épargne logement à un taux de 4.20%, à comparer avec les taux de prêt immobilier actuels.

Exemple :

Monsieur Martin ouvre un Plan Epargne Logement (PEL) sur lequel il dépose dès le départ 500€. Tous les mois il s’engage à y verser 100€. Au bout de 4 ans le montant de son PEL, au taux de 2.50% , s’élève à 5595€.
A ce moment-là, M. Martin décide de faire un prêt épargne logement, la prime d’Etat de 1% élève alors son PEL à 5719€. M. Joubert précise que son prêt immobilier sera d’une durée de 5 ans. Après calcul, la banque pourra lui octroyer un prêt de6685€ sur 5 ans à un taux de 4,20% (123,70€ de mensualité).

Cumuler des droits acquis

Il est possible d’utiliser le montant des droits à prêts de sa famille proche (conjoint, parents, enfants, frères, sœurs, oncles, tantes) ou de la famille de votre conjoint. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds. La seule condition est d'être soi-même titulaire d’un prêt immobilier accordé grâce à son propre Plan Epargne Logement (PEL) depuis au moins trois ans.

Le PEL et le CEL sont des plans d'épargne nationaux dont les conditions sont identiques d'une banque à une autre et que vous pouvez transférer dans une banque différente de celle d'origine, tout en conservant les mêmes droits et avantages.
Vous pouvez compléter le prêt épargne logement avec un prêt immobilier traditionnel ou encore avec un Compte Epargne Logement(CEL).

Le compte Épargne-Logement (CEL)

Les conditions d’emprunt du prêt immobilier issu de votre Compte Epargne Logement (CEL) sont identiques à celles du prêt épargne logement hormis concernant le montant du prêt, qui est plafonné à 23 000 euros, et le taux qui est de 2,25% (moins élevé que pour un prêt épargne logement).
Il est possible de cumuler un prêt PEL et un prêt CEL dans la limite de 92 000 euros.
Sur un Compte Epargne Logement (CEL), l'épargne est rémunérée au taux de 1,25%. De plus, si un prêt épargne logement est souscrit après 18 mois au moins, l'emprunteur perçoit une prime d’État égale à la moitié des intérêts acquis au cours de la phase d'épargne.

 Prêt immobilier à taux fixe

C'est la formule préférée des Français, offrant la sécurité et la souplesse avec l'option modulable. 
La durée maximale du prêt immobilier à taux fixe est de 40 ans mais elle est généralement comprise entre 15 ans et 25 ans.

Comment varie un taux fixe ?

Le taux de votre prêt immobilier variera en fonction de 4 facteurs principaux :

La durée du prêt.

Le taux du prêt immobilier dépendra de la durée de votre prêt. Plus celle-ci sera longue, plus le taux sera élevé.

Votre apport personnel

Votre apport personnel pourra faire varier le taux d'environ 0.10% à 0.30%. 
Pour bénéficier d'un bon taux fixe, il est surtout préférable de disposer d'au moins 20 % d'apport personnel.

Votre zone géographique

Compte tenu de la structure régionalisée des banques, il peut y avoir des différences d'une région à une autre en fonction des politiques commerciales des divers établissements bancaires.

Votre profil personnel

Le taux peut aussi varier dans certaines banques en fonction de votre profession, de votre âge et de vos revenus.                                                        .
Pour les établissements bancaires, le crédit immobilier est un moyen privilégié pour capter de la nouvelle clientèle, ils feront donc des efforts sur les conditions des taux de prêt immobilier pour les meilleurs clients.

 

Autres produits:

Il existe également certains prêts dont le taux est fixe pendant une partie de la durée du prêt puis variable. 
Par exemple, le taux peut être fixé pendant 5 ou 10 ans, puis devenir variable avec un plafond. C'est un produit idéal pour les jeunes acquéreurs qui ne conserveront pas longtemps leur bien ou pour les personnes qui souhaitent emprunter sur une longue durée à un taux fixe plus bas mais qui revendront leur bien avant 10 ans (en moyenne la durée de vie d'un prêt immobilier ne dépasse pas 8 ans).
Il existe également la possibilité dans certaines banques de diviser le prêt en deux lignes de crédit pour faire baisser le taux moyen.                                                 .

Par exemple si vous empruntez 150 000€ sur 25 ans, vous pouvez faire un prêt sur 15 ans et un autre sur 25 ans et combiner (lissage de prêt) les 2 prêts pour conserver une mensualité constante.
L'avantage principal est de faire baisser le taux moyen (puisque le taux sur 10 ans sera plus faible que sur 25 ans). L'autre avantage non négligeable est de faire baisser le coût total de l'assurance puisqu'une partie du prêt sera assurée sur une durée plus courte. L'inconvénient est que ce système peut entrainer une augmentation des frais de garantie.

 

Prêt immobilier à taux variable:

Le prêt immobilier à taux variable affiché sur les propositions des banques est un taux valable généralement la première année. Ce n'est donc pas le taux le plus bas qui est forcément le meilleur car les années suivantes, le taux sera calculé en fonction d'un indice et d'une marge, il pourra également être plafonné par un cap (taux capé).                               . 

Ce sont cette marge et ce taux plafond qui vont réellement permettre de comparer les offres de prêt immobilier à taux variable.

L'indice :

Le prêt à taux variable (ou révisable) est composé d’un indice de référence (en général l'Euribor 3 mois, 6 mois ou 1 an) et d’une marge. Il est donc aussi important de comparer le type d’indice que le montant de la marge pouvant aller de 0.80% à 1.80%.

 

Les prêts Capés :

Ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse n’est plus répercutée. L'inconvénient principal de ce prêt immobilier est qu'il présente un risque de fluctuation annuelle qui peut entraîner des augmentations importantes de mensualités d'une année sur l'autre. 
Ce sont des prêts dont seule la durée diminue ou progresse (jusqu'à + 5 ans) en fonction de l’évolution des taux sur toute la période d’emprunt. Le risque de fluctuation des mensualités est plus faible mais compte tenu de l'allongement de durée le coût total du prêt peut-être très important. Si l'allongement de l'échéance n'est pas suffisant pour compenser la hausse du prêt, les mensualités peuvent être amenées à augmenter dans certaines conditions prévues dans les conditions générales du contrat de prêt.

Autres produits :

Certains autres emprunts proposent un taux fixe pendant 2 ans, 3 ans, 4 ans voire 10 ans puis le taux devient variable sur la durée restante. C'est le produit idéal pour les personnes qui ne pensent pas conserver leur bien plus de 10 ans, ce qui est le cas des primo-accédants dont la durée moyenne du prêt est de 7 ans.                                                               .
Ce prêt leur permet d'emprunter sur une longue durée (jusqu'à 30 ans) avec un taux fixe 10 ans inférieurs à un taux fixe sur 30 ans. Au-delà de 10 ans le taux devient variable mais ce sont des prêts qui atteignent rarement cette durée.

 

Prêts mixtes :

Nous proposons également des prêts mixtes, c’est-à-dire composés d’une partie à taux fixe et d’une partie à taux variable.

Passage à taux fixe :

En ce qui concerne le passage à taux fixe, le nouveau taux est recalculé sur un indice de référence à long terme (en général OAT ou TME sur la durée restante) plus une nouvelle marge (environ 1.50%). Nous vous déconseillons de vous focaliser sur cette option car si les taux à court terme augmentent, logiquement les taux à long terme augmentent aussi et ainsi ce type d’option n’offre pas de grands attraits. Généralement, le contrat de prêt prévoit que le retour en taux variable n'est plus possible ensuite.

En conclusion :

Il est difficile de faire un choix entre un prêt à taux fixe ou à taux variable car il est impossible de connaître l’évolution des taux.                                                                                         .
Dans les faits, nous constatons que la très grande majorité des emprunteurs veulent des taux fixes, gages de sécurité, et pourtant nous constatons aussi que depuis une quinzaine d'années, les taux immobilier se sont maintenus très bas donnant raison à ceux qui ont emprunté à taux variable. 
Toutefois, nous ne vous conseillons pas de prendre un prêt immobilier à taux capé supérieur à +1% pour financer votre résidence principale.

 

Prêt immobilier modulable:

L’option modulable permet de modifier le montant de la mensualité de votre prêt immobilier à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de vos revenus.
Ainsi tout changement du montant de votre mensualité sera ajusté par une variation de la durée de votre prêt (si vous choisissez de rembourser moins chaque mois, votre remboursement se fera sur une plus longue période et vice-versa).                                                           .

Cette option peut s’appliquer aussi bien à un prêt immobilier à taux fixe que pour certains prêts à taux variable.
Chaque établissement de crédit propose des options modulables différentes. Les mensualités peuvent généralement être modulées de 10 à 100% dans la limite d’un allongement maximum de 5 ans de la durée initiale du prêt immobilier et sans changement de taux en cas de prêt à taux fixe.

Si, au contraire, vous augmentez vos mensualités, la diminution de la durée de votre prêt ne sera pas sujette à une limite.
Avant de souscrire un prêt immobilier modulable, il est donc important de vérifier les caractéristiques de l’option qui vous est proposée :

De combien puis-je augmenter ou diminuer mes mensualités ?
Combien de fois puis-je changer le montant de mes mensualités pendant la durée du prêt immobilier ?
A quel moment ces changements sont-ils possibles ? (Bien souvent, l’option modulable est utilisable dès la fin de la 1ere année. Mais pour certains établissements, les mensualités sont modulables uniquement à chaque date anniversaire du prêt.)


 

 

 

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